代收费用处理过程中的税收筹划

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业利用这一规定可以进行税收筹划。

例4：某房地产开发企业开发一套房地产，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为140万元，房地产出售价格为2500万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。如果将该费用单独收取，该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）？20%+140=1460万元。增值额为2500-1460=1040万元。增值率为1040？1460=71.2%.应纳土地增值税1040？40%-1460？5%=343万元。如果将该费用计入房价，该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）？20%+140+100=1560万元。增值额为2500+100-1560=1040万元。增值率为1040？1560=66.7%.应纳土地增值税1040？40%-1560？5%=360.5万元。该税收筹划减轻税收负担343-338=5万元。